Sobre el mercado de la vivienda en España hoy: un análisis de Ignacio de la Torre
Compartimos aquí un artículo sobre el mercado de la vivienda, un análisis muy completo de Ignacio de La Torre. Es profesor de finanzas en el IE Business School, que imparte uno de los mejores cursos y masters de finanzas a nivel mundial. Podrán encontrar la información relativa al artículo y el artículo al completo en este link de El Confidencial:
A continuación comentaré los aspectos que nos han parecido más interesantes, ya que sigue el mismo esquema que trabajamos nosotros y además en ese mismo orden: elección de variables de referencia clave, análisis de la oferta, análisis de la demanda… lo que nos lleva a análisis de la variable precio y, con ello, a la rentabilidad.
- Variables de referencia clave: Utilización de índices asépticos y lo más libres de efectos inflaccionarios/deflaccionarios de localización. En este caso, el autor:
el índice de precios de la vivienda repetida del Colegio de Registradores mostró cómo los precios de las casas a nivel nacional subían un 7,7%. En mi opinión, de los muchos indicadores de precios de casas, el de la vivienda repetida es uno de los que presentan mayor calidad estadística, ya que solo registra un precio sobre compraventas efectuadas sobre el mismo inmueble, de forma que nos aísla de variaciones de precios explicadas por localización o por tamaño de la vivienda
El autor utiliza para el análisis del mercado de la vivienda índices e información «inmunes» al efecto de la hinchazón de precios por la localización de la vivienda. Esto no sólo aplica fiabilidad al estudio, sino que permite una visión más realista.
- Análisis de la oferta. Ejercicio estadístico y de información sobre cuales son las características que más influyen en el ámbito de la oferta, como son stock, fabricación, capacidad de crecimiento de la producción, apertura del mercado a oferta exterior, competitividad en precios respecto a mercados tangentes, calidad comparada y desplazamiento de la oferta (entre otras). En nuestro artículo podemos ver:
Por el lado de la oferta, la producción de nueva vivienda española, en unas 42.000 unidades, sigue a niveles históricamente deprimidos. Así, España ha construido una media de unas 244.000 casas al año durante los últimos 20 años, y en el mayor momento de exceso llegó a finalizar 647.000 casas. Por otro lado, el inventario de casas vacías se ha ido reduciendo, no solo en términos absolutos sino que en muchas provincias muy representativas en población (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Vizcaya, Málaga…), el inventario de casas nuevas vacías se sitúa por debajo de la media histórica, o sea, que ha desaparecido en términos económicos.
- Análisis de la demanda: Ejercicio de análisis de los factores fundamentales que influyen en la demanda agregada en este mercado concreto. La relevancia de los efectos sobre la demanda viene determinado, entre otros factores, por las series estadísticas, por los datos históricos acumulados, por las tendencias y los hábitos de consumo actuales, así como por factores emergentes (legislación o posibilidad de acceso a financiación). Capacidad adquisitiva, evolución de mercados tangenciales, índices relativos (inflación relativa a ese mercado, PNG que constituye ese mercado), legislación específica o las posibles barreras a la demanda externa, comparación con mercados análogos (exteriores o no)… son también factores a tener en cuenta. En nuestro artículo, se mencionan tres factores principales:
Por el lado de la demanda, la compraventa de casas asciende ya a un ritmo de un 15% anual, encadenando tres años de subida. El 87% de las compras lo efectúan los españoles, que demandan más vivienda por diversos motivos.
Primero, la vivienda se ha convertido en un bien de inversión muy atractivo por rentabilidad (la suma de la subida del precio de la casa y de la rentabilidad por alquiler, que oscila entre un 4% y un 6%), por riesgo acotado, debido a que aún se encuentra a precios razonables, como expongo más adelante, y por alternativas de inversión, ya que la inmensa mayoría de activos alternativos se encuentra en burbuja.
Segundo: la creación de empleo redunda en mayor capacidad de demanda, y en general la reducción del desempleo es un buen indicador para predecir el precio de la vivienda, ya que ambos se mueven con correlación inversa (a menos desempleo, más subida de precios de las casas).
Tercero, el apetito de los hogares por comprar vivienda sube en momentos en los que comienzan a subir los sueldos, en los que se empieza a liberar una bolsa de demanda retenida durante los años de crisis, en que los balances familiares están saneados (hoy, las familias españolas presentan un balance envidiable), y en los que, finalmente, existe buen acceso a la financiación, esto es, abundancia de crédito hipotecario a precios óptimos, tanto a interés variable, que representa el 60% de las nuevas hipotecas, como a interés fijo, el 40% restante.
Con estos tres datos (carácter de inversión, empleo y subida salarial), el autor retrata el carácter de la demanda en el mercado de la vivienda. Entendemos que el autor se ciñe sólo a estos tres datos por el carácter periodístico del artículo.
- Análisis y predicción de precio: En base a la información determinada y los cálculos previos, el analista es capaz de determinar la posible evolución del mercado, así como el comportamiento de la variable precio. Y de lo que es más importante, la rentabilidad. En nuestro caso, el analista se atreve a determinar que son necesarias medidas de control para evitar futuras burbujas de las que todos hemos aprendido.
Con todo, no conviene que nos descuidemos. Varios años de subidas de precios por encima de la subida de las rentas pueden generar una nueva burbuja, especialmente si la financiamos con ahorro extranjero. De ahí se deduce que si se diera esta situación, a tres o cuatro años vista, el supervisor, en este caso el Banco Central Europeo, debería responder con medidas macro prudenciales… En cristiano: limitando el porcentaje del precio de compra de una casa que puede ser financiado por una hipoteca por debajo del 80%… algo que ya comienza a ocurrir en Australia.
Baste señalar que pensamos que el artículo no es sólo impecable por su contenido sino también por la forma de abordar los datos y las conclusiones. Recordamos que pueden consultarlo al completo aquí:
Más información sobre éste asunto:
http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/06/16/59416d1c268e3e4a388b45ab.html
